FMA-Rundschreiben zur Wohnkreditvergabe veröffentlicht
- Erika Leitgeb
- 29. Juni
- 3 Min. Lesezeit
Mit dem Auslaufen der KIM-Verordnung (KIM-V) per 30. Juni 2025 entfällt die gesetzliche Grundlage für verpflichtende Vergabestandards bei privaten Wohnimmobilienkrediten. Die FMA reagiert darauf mit einem Rundschreiben, das ihre aufsichtliche Erwartungshaltung gemäß § 5 Abs. 1 KI-RMV konkretisiert und eine Orientierung für Kreditinstitute bietet. Die Veröffentlichung zielt darauf ab, die durch die KIM-V etablierten Standards weiterhin aufrechtzuerhalten und damit zur Finanzmarktstabilität beizutragen.
Hintergrund und Zielsetzung
Das Finanzmarktstabilitätsgremium (FMSG) hatte bereits im Dezember 2024 angeregt, Maßnahmen zur Sicherung der KIM-V-Standards zu ergreifen. In einer Presseaussendung wurde festgehalten, dass bestimmte Schwellenwerte - eine maximale Schuldendienstquote von 40%, eine maximale Beleihungsquote von 90% sowie eine maximale Laufzeit von 35 Jahren - eingehalten werden sollen. Kredite, die diese Schwellen überschreiten, sollen nicht mehr als 20% der Neukreditvergabe pro Quartal ausmachen.
Das Rundschreiben der FMA vom 26. Juni 2025 ist keine rechtsverbindliche Verordnung, sondern gibt die Rechtsansicht der Aufsicht und daraus abgeleitete Verhaltensempfehlung wieder.
Rechtsrahmen und Anwendungsbereich
Die rechtliche Basis für die im Rundschreiben dargestellten Anforderungen bildet § 5 Abs. 1 KI-RMV, flankiert von:
§ 39 BWG zur ordnungsgemäßen Geschäftsführung,
den EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe (EBA/GL/2020/06),
und den Vorgaben aus der CRR (insb. Art. 124 Abs 3 CRR).
Das Rundschreiben richtet sich an alle CRR-Kreditinstitute mit Sitz in Österreich sowie an Drittstaatenzweigstellen und EU-Zweigstellen mit Geschäftstätigkeit in Österreich. Es betrifft ausschließlich private Wohnimmobilienfinanzierung im Sinne des § 6a Abs. 2 Z 1 VERA-V.
Kernelemente der soliden Kreditvergabe
Die FMA definiert drei zentrale Parameter für die Beurteilung der Kreditwürdigkeit:
Schuldendienstquote (SDTI)
Die Rückzahlungsfähigkeit des Kreditnehmers soll primär durch das verfügbare Einkommen gesichert sein. Der Richtwert liegt bei 40% DSTI bei maximal 35 Jahren Laufzeit. Bei Finanzierungen mit variabler Verzinsung oder kurzer Zinsbindung ist dieser Wert abzusenken. Für Zwischenfinanzierungen mit kurzer Laufzeit oder Tilgungen aus verlässlichen externen Einkommensquellen gelten gesonderte Regelungen.
Beleihungsquote (LTV)
Um das Risiko bei Zahlugnsausfällen zu begrenzen, gilt ein Richtwert von maximal 90% Beleihungsquote. Ab einer Kredithöhe von 50.000 EUR (bzw. 100.000 EUR unter bestimmten Bedingungen) sind Sicherheiten erforderlich, die die Finanzierung vollständig abdecken.
Laufzeit
Eine maximale Laufzeit von 35 Jahren gilt als solide. Längere Laufzeiten sind nur in klar begründeten Ausnahmefällen vertretbar, insbesondere mit Blick auf Altersrisiken, Pensionierung und Einkommensverläufe.
Ausnahmen und Überwachung
Eine solide Kreditvergabe kann auch dann vorliegen, wenn definierte Ausnahmen in internen Richtlinien quantifiziert und dokumentiert sind. Voraussetzungen sind u.a.:
vorab definierte Kriterien und Limite für Abweichungen,
Dokumentation und Bewertung der Ausnahmefälle,
Berücksichtigung im Risikobericht und regelmäßige Prüfung durch die Interne Revision.
Die FMA überprüft die Kreditvergabestandards halbjährlich auf Basis der VERA-V-Meldungen. Bei Überschreitung der 20%-Grenze für Ausnahmen erfolgt eine Einzelfallprüfung,
Fazit
Mit dem neuen Rundschreiben bleibt die FMA ihrer Linie treu, auch nach dem Auslaufen der KIM-V hohe Standards bei der Wohnimmobilienkreditvergabe sicherzustellen. Kreditinstitute sind nun angehalten, ihre internen Vergabrichtlinien an den dargelegten Erwartungen auszurichten und auch etwaige Ausnahmeregelungen sorgfältig zu begründen und zu dokumentieren. Dies schafft Klarheit und Planungssicherheit - sowohl für die Aufsicht als auch für den Markt.
💡Hinweise für Kreditinstitute
Überarbeitung interner Kreditvergaberichtlinien
Banken sollten ihre internen Vergaberichtlinien zeitnah an die im Rundschreiben definierten Erwartungshaltungen anpassen. Insbesondere sind klare Schwellenwerte für DSTI, LTV und Laufzeit zu integrieren - idealerweise differenziert nach Produkttypen und Zinsbindungsfristen.
Implementierung eines Ausnahmeprozesses
Für Abweichungen von den Standardwerten ist ein dokumentierter Ausnaheprozess einzurichten. Dieser sollte folgende Elemente enthalten:
Ex-ante-Kriterien für zulässige Abweichungen (z.B. bei hoher Zinsbindung oder starker Bonität),
interne Limite für Einzelkredite und das gesamte Ausnahmekreditvolumen,
verpflichtende Begründung und Prüfung der Ausnahmefälle inkl. Portfolioauswirkung.
Stärkung der Kreditwürdigkeitsprüfung
Die Prüfung der Rückzahlungsfähigkeit ist laut Rundschreiben unter Berücksichtigung zukünftiger Entwicklungen (z.B. Zinsanstieg, Einkomssensrückgang, Pensionierung) zu gestalten. Hierzu sind Szenarioanalysen oder Stresstests (z.B. für variable Zinssätze) zu etablieren.
Meldewesen und internes Monitoring anpassen
Die erforderlichen Daten zur Identifikation von Ausnahmen (DSTI, LTV, Laufzeit) müssen regelmäßig auswertbar und meldbar sein (gemäß VERA-V, Anlage H). Die Berechnung der 20%-Quote über ein Halbjahr ist im System zu implementieren.
Schulung und Sensibilisierung
Mitarbeitende im Vertrieb, der Kreditvergabe und in der Marktfolge sind über die neuen Anforderungen zu informieren. Schulungen sollten neben regulatorischen Aspekten auch auf konkrete Fallbeispiele eingehen (z.B. bei Sondertilgungen oder Tilgungsträgern).
Prüfung durch Interne Revision vorbereiten
Die Interne Revision ist angehalten, die Einhlautng der KReditvergabestandards und die Anwendung der Ausnahmeregelungen regelmä0ig zu kontrollieren. Die erforderliche Dokumentation sollte daher vollständig und revisionssicher aufbereitet sein.
Konsistenz mit EBA-Leitlinien und FMA-Mindeststandards sicherstellen
Da das Rundschreiben die Anforderungen aus den EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe und den FMA-Mindeststandards (FMA-MS-K) konkretisiert, sollten bestehende Prozesse mit diesen Regelwerken abgeglichen und harmonisiert werden.
Quelle & Eckdaten
👉 Link zum Dokument | |
Art des Dokuments | Rundschreiben |
📅 Veröffentlichung | 26. Juni 2025 |
Herausgeber | Finanzmarktaufsicht (FMA) Österreich |
⚖️ Rechtsgrundlagen | § 5 Abs. 1 KI-RMV in Verbindung mit § 39 BWG, EBA-Leitlinien zur Kreditvergabe (EBA/GL/2020/06), CRR III |
Anwendungsbereich | Private Wohnimmobilienfinanzierungen durch CRR-Kreditinstitute mit Sitz oder Tätigkeit in Österreich |
✅ Status | Nicht rechtsverbindlich; aufsichtliche Auslegung und Verhaltensempfehlung der FMA |
