EBA legt finale Leitlinien für ADC-Exposures zu Wohnimmobilien vor
- Erika Leitgeb
- 2. Juli
- 3 Min. Lesezeit
Am 1. Juli 2025 hat die EBA mit den Leitlinien EBA/GL/2025/03 präzisiert, unter welchen Bedingungen ADC-Exposures auf Wohnimmobilien gemäß Artikel 126a CRR mit einem reduzierten Risikogewicht von 100% statt 150% behandelt werden können. Die Leitlinien definieren konkret, was als "substanzieller Anzahlungsbetrag", "gleichwertige Finanzierung", "angemessenes Eigenkapital" und "signifikanter Vertragsanteil" gilt - und enthalten zusätzlich ein erleichtertes Rahmenwerk für soziale Wohnbauprojekte.
Hintergrund
Mit der Umsetzung von Basel III auf EU-Ebene wurde eine neue Risikokategorie für Exposures im Zusammenhang mit Erwerb, Entwicklung und Bau (ADC - Acuquisition, Development and Construction) von Immobilien eingeführt. Gemäß Artikel 126a CRR wird für solche Exposures grundsätzlich ein Risikogewicht von 150% angesetzt. Unter bestimmten risikomindernden Bedingungen kann jedoch ein reduziertes Risikogewicht von 100% angewendet werden - speziell bei Wohnimmobilienprojekten.
Die EBA wurde beauftragt, diese Bedingungen näher zu präzisieren. Die neuen Leitlinien schaffen nun einheitliche Anforderungen für den gesamten EU-Raum.
Kerninhalte der Leitlinien
Substanzieller Anzahlungsbetrag
Ein zentrales Kriterium für die Anwendung des reduzierten Risikogewichts ist das Vorliegen von Vorverträgen mit einer substanziellen Anzahlung, die bei Vertragsrücktritt verfällt. Diese Leitlinien legen dabei klare Schwellen fest: Bei Kaufverträgen muss die Anzahlung mindestens 10% des Kaufpreises betragen, bei Mietverträgen mindestens das Dreifache der monatlichen Miete. Diese Schwellen dienen als Indikator für das ernsthafte Kauf- oder Mietinteresse und reduzieren das Risiko, dass der Entwickler auf Einheiten sitzen bleibt.
Gleichwertige Finanzierung
Alternativ zur direkten Anzahlung akzeptiert die EBA auch Formen der Finanzierung, die in gleichwertiger Weise abgesichert sind. Hierzu zählen ausschließlich Ratenzahlungen oder Gelder auf segregierten Konten, sofern sie dieselben Betragsgrenzen erreichen und ebenfalls bei Vertragsauflösung verfallen. Andere Sicherheiten, etwa Bürgschaften oder Versicherungen, werden explizit nicht als gleichwertig anerkannt.
Signifikanter Anteil an Verträgen
Neben der Qualität einzelner Verträge ist auch die Geseamtverwertung relevant. Die EBA verlangt, dass ein signifikanter Anteil der Einheiten durch Vorverträge oder abgeschlossene Verträge belegt ist, um das reduzierte Risikogewicht nazuwenden. Bei Kaufprojekten muss der Wert dieser Verträge mindestens 50% des gesamten Kreditrahmens ausmachen. Bei Mietprojekten genügt, wenn mindestens 50% der Einheiten durch gültige Verträge oder belegte Vorverträge vergeben sind. Für gemischt genutzte Projekte (Miete und Verkauf) sind getrennte Quoten zu berechnen.
Angemessenes Eigenkapital des Kreditnehmers
Ein weiterer risikomindernder Faktor ist der Umfang des vom Kreditnehmer selbst eingebrachten Kapitals. Die Leitlinien legen fest, dass mindestens 25% des prognostizierten Immobilienwerts bei Fertigstellung durch eigene Mittel oder geeignete Sachwerte gedeckt sein müssen. Berücksichtigt werden unter anderem bar eingezahltes Kapital, bezahlte Bauleistungen, geförderte Zuschüsse (wenn ausgezahlt) oder unverschuldete, gebundene Vermögenswerte, die direkt dem Projekt zugeordnet sind. Nicht berücksichtigt werden erwartete Gewinne oder ungezahlte Förderzusagen (mit Ausnahme bei sozialem Wohnbau, siehe unten).
Besonderheiten bei sozialem Wohnbau
Für öffentliche oder gemeinnützige Wohnbauträger, die Wohnraum langfristig und zu sozialen Konditionen anbieten, sieht die EBA ein alternatives Rahmenwerk vor. Voraussetzung ist, dass das Projekt ausschließlich auf Vermietung ausgerichtet ist und nationalen Regelungen zur sozialen Wohnraumbewirtschaftung unterliegt.
In diesem Fall gelten folgende Erleichterungen:
Der Nachweis eines signifikanten Anteils an belegten Einheiten kann durch eine Überzeichnung der Nachfrage erbracht werden (mehr Bewerber als verfügbare Einheiten - auf Projekt- oder Gemeindeebene).
Die Schwelle für das erforderliche Eigenkapital wird auf 20% gesenkt.
Zusätzlich dürfen auch noch nicht ausgezahlte Fördermittel oder zugesagte Zuschüsse in die Eigenkapitalquote einfließen - etwa in Form staatlich garantierter, nachrangiger Förderdarlehen mit Vorzugszinsen.
Fazit
Die neuen Leitlinien schaffen Rechtssicherheit bei der Anwendung des reduzierten Risikogewichts für ADC-Exposures im Wohnimmobilienbereich. Sie konkretisieren risikomindernde Voraussetzungen und stärken durch einheitliche Definitionen die Vergleichbarkeit innerhalb der EU. Besonders hervorzuheben ist der differenzierte Ansatz für soziale Wohnbauprojekte, der deren strukturell geringeres Risiko berücksichtigt und den Zugang zu günstigeren Eigenmittelanforderungen erleichtert.
💡Hinweis für kleinere Institute:
Die Leitlinien setzen keine neuen regulatorischen Pflichten, sondern interpretieren bestehendes Recht. Auch kleinere Institute können unter Berücksichtigung des Proportionalitätsprinzips von der Anwendung profitieren - etwa durch gezielte Nachweise zur Eigenkapitalausstattung oder eine frühzeitige Vertragsstrukturierung bei Projektfinanzierungen.
Quelle / Eckdaten
👉 Link zum Dokument | |
📅 Veröffentlichung | 27. Juni 2025 |
Herausgeber | Europäische Bankenaufsichtsbehörde (EBA) |
Rechtsgrundlage | Artikel 126a Absatz 3 der Verordnung (EU) Nr. 575/3024 (CRR) |
✅ Status | Final - Anwendung ab zwei Monate nach Veröffentlichung in allen EU-Amtssprachen |
